13 mythes sur l’assurance immobilière pour les investisseurs

Directeur régional des ventes pour une compagnie d’assurance immobilière, je suis très reconnaissant d’être ici, pour vous parler d’un sujet qui, je pense que nous serons tous d’accord pour dire qu’il doit être mieux compris. Je ne connais rien à tous ces trucs juridiques, mais je pense que l’assurance pour les investisseurs immobiliers me tient à cœur parce que je suis un investisseur.

C’est un sujet qui me tient à cœur.

Je me tiens effectivement devant vous comme l’un de vos plus grands défenseurs parce que je suis un investisseur actif. J’ai flippé des maisons pendant de nombreuses années et maintenant je me concentre principalement sur les flux de trésorerie. Tout comme beaucoup d’entre vous, parce que je pense que c’est l’avenir et j’ai pensé que c’était la meilleure chose à faire. Aujourd’hui, nous allons parler de ce que nous avons identifié comme 13 mythes d’assurance pour l’investisseur immobilier. Cela semble être une bonne idée ?

Le premier mythe est que l’assurance est exclusive de la fiscalité successorale et de la planification financière. Je vois cela sur les sites Web des médias sociaux, comme des questions posées : « Hé, j’ai une assurance, donc je n’ai pas besoin d’une SARL », ou vice versa. C’est un mensonge, c’est un mythe et vous avez besoin d’une bonne stratégie de protection des actifs en place en premier lieu.

L’assurance n’est pas une panacée, elle ne va pas tout couvrir. La façon la plus simple d’y penser est de se dire que l’assurance est votre archer sur votre tour. Elle cueille tous les trucs qui essaient de s’en prendre à vous. La protection des actifs, vos avocats et tout ce genre de choses, la planification successorale. Ce sont les murs de votre château qui protègent le truc.

C’est comme ça, ça ne devrait pas être la fondation principale. Il devrait être incorporé dans tout ce que vous faites. Nous allons parler de la façon de le faire juste ici. Combien d’entre vous ici ont fait une transaction? Achat de propriété, sujet 2 ? Nous allons entrer dans ce sujet juste un peu pour votre bénéfice au cas où quelqu’un d’autre s’y mettrait à l’avenir, mais être nommé comme un assuré supplémentaire sur la police d’assurance du propriétaire existant est très bien.

C’est la façon dont beaucoup de gens le font. Ils pensent, «Eh bien, c’est assez facile. » Il y a deux scénarios vraiment, c’est assez facile de simplement garder la politique de propriétaire existant en place et de leur faire ajouter moi comme assuré supplémentaire. Elle secoue la tête, elle est plus intelligente que la moyenne des gens. Il y a quelques problèmes qui se posent ici, l’un parce que vous êtes l’assuré supplémentaire et maintenant que la propriété n’est plus occupée par le propriétaire, il y a eu un changement significatif dans l’exposition. Qu’est-ce que cela permet à la compagnie d’assurance de faire en cas de sinistre ?

La refuser

Nier le sinistre. Si, par miracle, la compagnie d’assurance paie effectivement, qui va être payé ? Pas vous. Vous n’aurez pas un centime de cela parce que vous n’êtes pas listé comme le premier assuré nommé. Maintenant, le deuxième scénario, quelqu’un est devenu un peu plus intelligent et a dit, «Je vais garder cette police de propriétaire en place». Pourquoi pensez-vous qu’ils pourraient faire cela ? Quelle est la plus grande inquiétude sur une affaire qui se présente parfois ? La clause d’exigibilité à la vente.

Nous ne voulons pas que cette clause d’exigibilité à la vente soit appelée et que la note soit un appel de fonds. Nous allons garder la police existante en place et nous allons prendre notre propre police d’assurance et nous inscrire en tant qu’assurés nommés, donc ce sera mieux.

Le problème ici est que ces deux compagnies d’assurance vont avoir ce qu’on appelle une clause d’excès dans leurs contrats. Cela signifie qu’ils ne paieront qu’en excès de toute autre assurance déjà en place. Les deux ont cette clause. Combien de temps pensez-vous que cela va prendre pour que vous soyez payé ? Cela n’arrivera probablement pas.

Quelle est la bonne façon de faire ? Ce que nous faisons, c’est que nous rédigeons une police commerciale de type propriétaire en vous inscrivant comme premier assuré désigné, le propriétaire ou le vendeur comme assuré supplémentaire et la banque comme créancier hypothécaire.

En 15 ans de faire cela, nous n’avons jamais eu d’appel de note parce que c’est le bon processus. La banque voit toujours que cette personne a toujours un intérêt dans la police. Quelqu’un qui fait des investissements First Trust ? Peut-être que vous achetez des propriétés, mais peut-être que vous faites un acte de fiducie de premier rang pour obtenir un meilleur rendement ou quelque chose comme ça. Vous devez être listé comme créancier hypothécaire parce que vous êtes Wells Fargo. C’est tout ce que vous êtes. Vous détenez cet acte de fiducie de premier rang donc créancier hypothécaire et non assuré supplémentaire.

D’accord, numéro trois, acheter une propriété à votre nom personnel et utiliser votre responsabilité de la politique du propriétaire est bien. Quelqu’un pense que c’est vrai ? Il y a quelques problèmes ici que nous devons aborder. Ce que vous devez comprendre, c’est que l’IRS considère tout ce qui génère un revenu pour vous, comme une propriété locative, une exposition commerciale, une activité commerciale. Vous devez vous assurer que vos activités personnelles sont séparées de vos activités professionnelles, même si elles sont détenues à votre nom personnel, car leurs activités sont différentes. Maintenant, ces deux prochaines sont liées l’une à l’autre.

La police incendie habitation personnelle et ce qui se passe c’est que vous avez agents d’assurance et il assure votre maison, il assure vos autos. « Hé, j’ai acheté une propriété locative. Oh, bien sûr, nous allons l’assurer dans le cadre de notre police incendie habitation personnelle». Le problème, c’est qu’ils ne comprennent pas qu’il s’agit d’une activité liée à l’entreprise et qu’ils vont tout regrouper sous votre responsabilité personnelle lorsque nous avons parlé des polices parapluie.

Vous commencez à acheter des locations, aux assurer sous une police d’assurance personnelle, «Mec, j’ai besoin d’une police parapluie et j’ai besoin d’un million d’euros. J’ai besoin de deux millions d’euros». Nous allons parler de la façon dont vous séparez ces deux choses parce qu’il est important d’avoir vos responsabilités personnelles couvertes dans le cas où – Brent vous a probablement raconté beaucoup d’histoires d’horreur de quelqu’un qui conduit à l’école et percute un bus et tue trois enfants et c’est toute la responsabilité personnelle, vous auriez dû avoir une couverture de 15 millions d’euros. Vous voulez garder ces choses séparées.

Il y aura toujours une franchise supplémentaire dans le cadre de votre politique commerciale et voici le parapluie, numéro 5, avoir une politique parapluie personnelle pour ne pas avoir besoin d’une assurance commerciale. Vous avez besoin d’une police parapluie personnelle mais vous avez également besoin d’une assurance commerciale pour protéger vos responsabilités professionnelles. Dans vos cas, il s’agit de tous vos biens locatifs.

Quel montant est suffisant ? Il dit trois à cinq millions d’euros en raison de ses activités ou de ses expériences ici. J’utilise cette règle empirique, vous voulez rendre la compagnie d’assurance ou votre protection de responsabilité plus attrayante que votre valeur nette actuelle- seulement vous le savez. Votre valeur nette perçue- très bien combien d’entre vous pensent que votre valeur nette perçue est beaucoup plus élevée que votre valeur nette réelle ?

Dans ma vie antérieure, j’étais un gars ordinaire avant de me lancer dans l’investissement et d’apprendre tous ces trucs cool. Je vis à Camarillo, donc nous avons beaucoup d’agriculture là-bas. J’ai fait beaucoup d’assurances pour les agriculteurs. Vous voyez les gars qui possèdent 500, 1000 acres, leur valeur nette perçue est assez élevée». Vous voyez 10 propriétés locatives sur votre portefeuille, votre valeur nette perçue est vraiment élevée.

Même si vous avez acheté dans une zone vraiment mauvaise qui semblait très bonne sur le papier, mais que vous l’avez acheté et qu’en fait vous avez eu besoin de 25 000 euros pour le réhabiliter et qu’il n’était pas occupé. Je n’ai jamais vu personne se heurter à cela.

La troisième chose est votre valeur nette potentielle future. Brent a parlé de : «Eh bien, combien de temps peuvent-ils vous poursuivre, ils peuvent juste continuer à le renouveler tous les 10 ans». Peut-être qu’il va y avoir quelque chose de juteux qui va se présenter. Peut-être que vous rencontrez des difficultés en ce moment, mais que vous allez réussir. Votre valeur nette potentielle future à travers la croissance de vos actifs et peut-être un héritage, toutes ces différentes choses donc dans la limite du raisonnable, à cause de la prime d’assurance, vous devez être en mesure de la rendre raisonnable.

Dans la limite du raisonnable, vous voulez vous assurer que c’est plus attrayant que ces choses-là pour qu’ils ne soient pas incités à s’en prendre à vous personnellement. Ils vont s’en prendre à votre police d’assurance. Est-ce que ça a un sens ? Maintenant, nous parlons sur un côté personnel.

Numéro six, un sinistre survenu avant que je sois propriétaire ne devrait pas affecter mes taux. Est-ce que quelqu’un a rencontré un problème où vous avez acheté une propriété, ils font un rapport CLUE mais finalement il y a eu un sinistre et ils ont dit : «Eh bien, nous ne sommes pas… ils ne vont pas l’assurer nous allons vous facturer plus ?». Quelqu’un ?

Ok, eh bien préparez-vous à ce que ce soit un problème. Ce n’était pas le cas avant. C’était toujours que les pertes suivaient le propriétaire précédent et la compagnie d’assurance pouvait dire : «Eh bien, nous voulons juste vérifier que ces réparations ont été faites de manière adéquate avant de placer des couvertures ici, mais cela ne va pas vous affecter.

Ce qui s’est passé maintenant, c’est que les compagnies d’assurance utilisent, dans certains états surtout, non seulement votre score de crédit mais aussi l’historique des sinistres précédents des maisons pour déterminer votre prime. Vous voulez faire attention à cela. Assurez-vous de faire affaire avec la compagnie qui ne fonctionne pas de cette façon, juste pour garder vos lignes de fond.

Comment pouvez-vous vérifier cela avant d’acheter votre propriété ?

Eh bien vous leur demandez. Vous allez recevoir une proposition ou ils vont exécuter ces rapports dans leur processus de souscription et le rapport CLUE sur les lignes personnelles- et les compagnies personnalisées et je vais vous dire de vous éloigner de cela mais dans les compagnies personnalisées ils exécutent toujours un rapport CLUE. Chaque fois qu’ils vont faire une proposition ou quelque chose sur une propriété, ils le font. Ensuite, on leur dit : «Bon, vous devez facturer ceci ou demander cela dans le processus de souscription». Votre agent saura que l’agent saura.

Ok, nous allons passer un peu de temps sur cette diapositive. Les gens pensent que toutes les politiques et les couvertures sont créées égales. Ils disent : «Eh bien, j’ai obtenu ce devis d’untel et d’untel et c’est la même chose». Nous allons passer du temps à identifier ce que sont certaines de ces choses. Il existe trois dispositions de base, ou trois dispositions principales, en vertu desquelles une police est rédigée. La forme de base qui est les dispositions de règlement de la loi de base, la forme large, et la forme spéciale.

Si vous aviez la possibilité d’opter pour la forme spéciale ou la forme de base, laquelle pensez-vous mieux vouloir ?

Spécial, dans la plupart des cas, vous pourriez choisir un spécial, mais en tant qu’investisseur une fois que vous comprenez ce que sont ces choses et le type de propriété que vous achetez et différentes choses, il pourrait être logique d’aller avec la forme de base dans certains cas. C’est pourquoi il faut s’informer. La principale chose à comprendre au sujet de la forme de base en ce qui concerne les différences, outre le fait qu’il y a environ 30% de différence dans la prime, est deux choses principales qui sont exclues dans la base qui sont incluses dans le spécial sont les dégâts des eaux et le vol.

Il y a quelques autres choses qui n’ont pas vraiment d’importance. La différence entre les formulaires est l’un d’entre eux est ce qu’on appelle un formulaire de politique de péril nommé, ce qui signifie qu’ils vont avoir leur liste de couvertures et ils vont avoir leur liste d’exclusions, les spéciaux et le formulaire de politique de tous les périls.

Maintenant, ce que cela signifie, c’est que tant que ce n’est pas sur la liste des exclusions, il y a un potentiel pour la compagnie de payer. C’est l’une des raisons pour lesquelles c’est beaucoup, beaucoup mieux. Les deux autres choses sont la valeur réelle en espèces et la valeur de remplacement. Les gars, avez-vous déjà entendu ces termes ?

Ok, connaissez-vous la différence entre les deux, juste les différences de base ? Une personne fait un signe de tête, ok. Vraiment tout ce que c’est, c’est que la valeur réelle en espèces règle votre réclamation moins la dépréciation. Quels que soient les dommages subis par cette chose en particulier, ils vont aller de l’avant et la déprécier.

Disons qu’il y a une perte pour la maison, je veux dire, de 100 000 euros. Ils disent que parce que la maison a 20 ans et maintenant ces choses n’ont jamais été mises à jour, il va y avoir certaines choses là-dedans qui vont se déprécier en fonction de cette chronologie. Parce que, cette durée de vie utile a expiré d’autant d’années.

Il y a un coût de remplacement.

Le coût de remplacement signifie simplement, qu’ils vont régler le sinistre sans tenir compte de la dépréciation mais bien sûr, votre franchise s’applique toujours. Dans certains cas, il est judicieux de s’assurer pour la valeur réelle en espèces. Dans d’autres cas, vous opterez pour la valeur à neuf. Chaque sinistre, même s’il est inférieur à la valeur de remplacement, est d’abord réglé sur la base de la valeur nationale en espèces. Si le sinistre dépasse la valeur réelle en espèces, il est soumis à la valeur de remplacement pour ces biens. Qu’il s’agisse de propriétaires de maisons, ce sera des choses comme des téléviseurs ou des équipements électroniques, des meubles, des armoires, tout ce genre de choses.

Ils ne vont pas le déprécier, ils vont vous donner la valeur totale du coût de remplacement, quelle qu’elle soit. L’une des choses dont vous vous souciez, probablement le plus en tant qu’investisseur est la coassurance, la disposition de coassurance et l’exigence de coassurance.

Est-ce qu’un de vos agents vous a parlé de la coassurance et est-ce que vous savez ce que c’est ?

C’est l’un des plus gros problèmes et l’une des façons dont les compagnies d’assurance vous font payer plus de primes. Je suis un consommateur comme vous, lorsque nous avons créé ces programmes, même si nous sommes des gars d’assurance titulaires, nous voulions garder notre prime basse ou au moins avoir la possibilité de choisir les couvertures et la structure que nous voulons. C’était ça avant et je connais la dame à l’arrière, elle avait l’habitude d’examiner les prêts et d’autres choses, donc elle sait ça.

Beaucoup de compagnies d’assurance avaient l’habitude d’assurer sous ce qu’on appelle, la base du coût de remplacement garanti. Ce qu’ils faisaient, c’est qu’ils garantissaient que si votre maison brûle, ils vont la remplacer, à peu près quoi qu’il arrive tant que vous êtes là. Voici les couvertures sur lesquelles nous nous sommes mis d’accord, en cas de sinistre, peu importe que le coût de la construction ait augmenté ou diminué ou quoi que ce soit, nous garantissons que nous allons le faire. Cela semble être une bonne affaire, mais ensuite, que se passe-t-il ?

Les ouragans Hugo et Andrew sont arrivés, ont frappé la Floride et les Carolines et des milliers de lieux assurés ont été touchés. Beaucoup de compagnies d’assurance ont fait faillite, beaucoup d’entre elles ont pris un très gros coup. Devinez, quoi ? Est-ce que les prêteurs hypothécaires nous demandent encore de garantir le coût de remplacement, devinez quoi ? Ca n’existe plus. Maintenant, que ça n’existe plus, maintenant ils ont ce qu’on appelle une exigence de coassurance.

Ce que cela signifie, c’est que lorsque vous avez souscrit une assurance, l’agent revient et vous dit : «Eh bien nous pensons que cela va coûter tant, disons 200 000 euros pour reconstruire cette maison». Ils font un Marshall et un Swift et voilà ce que ça va coûter. L’exigence de coassurance signifie que, maintenant, nous disons : «Nous disons que vous devez demander au moins 200 000 euros, notre exigence de coassurance est de 80 % ou 90 % de ce montant. Certaines compagnies d’assurance feront en sorte qu’elle soit de 100 % de cela.

Vous êtes un investisseur immobilier et vous n’avez pas dépensé 200 000 euros, vous avez fait une bonne affaire. Vous l’avez acheté pour 100 000 euros, tout votre capital investi est de 100 000 euros et vous savez que vous pourriez probablement le reconstruire pour 120 000 euros. Vous ne voulez pas l’assurer et payer la prime supplémentaire à 160 000 euros, 180 000 euros ou 200 000 euros, alors vous décidez de l’assurer pour moins cher. Tout le monde me suit jusqu’ici ? Maintenant, si un sinistre survient, la compagnie d’assurance va dire : «Ok, pour combien de moins l’avez-vous assuré ?». Ensuite, ils considèrent que c’est votre valeur sous-assurée.

Disons que vous êtes sous-assuré de 30 % sur la base de leur exigence de coassurance musclée : « Eh bien, merci beaucoup, maintenant nous allons payer votre sinistre moins les 30 %. » C’est votre pénalité de coassurance.

Vous êtes sous-assuré à 30%, on va payer cette demande moins 30%, moins votre franchise. C’est logique ? Une personne secoue la tête, non. Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il faut demander à votre agent ce qu’il en est de la coassurance et, si possible, travailler avec une compagnie qui ne vous imposera pas de coassurance. Il y en a très, très peu sur le marché.

Mythe numéro huit

En tant qu’investisseurs immobiliers, vous devez comprendre qu’il existe différents types de pertes. En tant qu’investisseur, vous comprenez que la prime d’assurance que vous payez est quoi ? C’est une perte, pour votre entreprise, pour votre rentabilité et la franchise est l’un des seuls moyens que vous avez de contrôler ces primes que vous payez. Vous pouvez choisir le type de franchise que vous avez et atténuer ces coûts. Surtout quand votre portefeuille grandit, c’est fou les gens, je connais encore des gens – ça n’arrive que sur des polices personnalisées mais des franchises de 500 000 euros, 1 500 euros, c’est dingue.

La règle de base est sur ceci, pensez à ce que la réclamation minimum que vous déposeriez et passeriez le temps et obtiendriez cette perte sur votre rapport d’histoire et passer par la peine de faire tout cela en déposant une réclamation, pensez à ce que le nombre minimum qui est et au moins le double. C’est une assez bonne zone pour garder votre franchise à.

Il y a deux types différents de ce dont nous avons parlé en ce qui concerne l’auto-assurance. Les biens sont l’un d’eux et c’est une chose sur laquelle je pense que beaucoup de gens se concentrent le plus. «Et s’il y a une perte de ma propriété ?» Ils ne pensent pas à l’autre côté, la partie responsabilité, n’est-ce pas ? La partie propriété peut être une nuisance, elle peut vous faire plier, d’accord. Ça va vous embêter ou ça va vous plier. C’est mon petit truc de prévention des pertes. C’est un truc qui s’appelle ennuyer, plier ou casser.

Les choses qui vont vous embêter, vous les conservez. Votre franchise, les sinistres mineurs, ce genre de choses, vous les conservez. Les choses qui vont vous plier comme : «Oh mec, ça va faire mal pendant quelques mois». Vous en tenez compte, mais vous pouvez en garder une partie, en transférer une autre. Ensuite, il y a les ruptures. Les ruptures sont les choses que vous transférez toujours. Ce qui veut dire qu’il faut s’assurer dessus.

Il y a des gens qui auto-assurent complètement leur propriété. Ils peuvent avoir acheté un pool de propriétés et il y a des propriétés vacantes dont ils ne sont pas sûrs de ce qu’ils vont en faire. Ils vont les rénover avec un peu de chance, et mettre une tente et éventuellement, mais ils sont plus inquiets de ces autres choses, ils s’auto-assurent pour ces propriétés de 15 000 euros, peut-être 20 000 euros.

Il y a des gens qui s’auto-assurent pour toutes leurs propriétés.

Devriez-vous auto-assurer la partie responsabilité ? Qui est à l’aise avec ça ? Non, ne jamais auto-assurer la partie responsabilité, même si vous allez posséder une propriété pour un jour ou deux, obtenez la responsabilité sur cet emplacement. Selon notre calendrier, cela coûte environ sept euros par mois pour un million d’euros de responsabilité, ajoutez juste l’emplacement juste pour la responsabilité juste pour un jour ou deux si c’est tout ce que vous allez garder, parce que tout peut arriver.

Disons que vous ne le possédez que pour deux jours ou une semaine, ils peuvent revenir plus tard, sur la route, et dire que quelque chose est arrivé pendant ces deux jours ou cette semaine où vous possédiez la propriété et que vous n’aviez pas de couverture et maintenant vous appelez votre compagnie d’assurance. Ça vaut le coup, c’est si peu coûteux à faire.

Ensuite, bien sûr, il y a votre déclaration de sinistre. Vous voulez vous assurer que vous êtes très bon pour tenir votre agent, ou votre compagnie, informé de tout ce qui se passe. J’aime utiliser la question de la réclamation automobile que nous allons nous pencher sur la façon dont cela a du sens. Combien d’entre vous ont déjà eu un petit accrochage ? C’était votre faute et vous avez décidé, «Vous savez quoi ? Laissez-moi m’occuper de ça pour vous. Nous n’avons pas besoin de déposer une plainte». Quelqu’un a fait ça ?

Allez-y. Soyez honnête. Il y a une personne honnête. Trois-cinq. Nous y voilà. Je l’ai fait aussi. C’est bon. C’est la nature humaine. «Mec, qui veut s’occuper de ces trucs d’assurance ? Ça va augmenter mes tarifs. Qu’est-ce qui va se passer ? »

Du côté de la propriété, disons que vous avez une super locataire. C’est une gentille vieille dame et vous l’appréciez vraiment. Elle paie toujours le loyer à temps. Elle n’a pas vraiment de problèmes d’entretien. Un jour, elle vous appelle et vous dit qu’elle s’est blessée en montant les escaliers à l’extérieur de votre propriété. Vous savez qu’elle n’a pas vraiment l’argent pour aller chez le médecin. Vous vous dites : «C’est une bonne locataire. Je ne veux pas qu’elle parte. Je veux qu’elle soit heureuse». «Non, pas de problème. Allez-y et partez, je m’en occupe.

Vous le faites. Tout va bien, mais environ une semaine plus tard, elle vous dit qu’elle a juste tellement mal maintenant. Elle a besoin d’y retourner. Vous commencez à vous dire : «Oh, mon Dieu. Dans quoi me suis-je fourré ? Ça va finir par me coûter cher. Je devrais peut-être le signaler». Avant que vous n’ayez le temps de le faire, son petit-fils, qui adore sa grand-mère, qui est avocat et qui compatit à sa situation, vous appelle et vous dit : «Vous savez quoi ? Je pense que tu devrais le signaler à ta compagnie d’assurance». Quel est le problème ? Où est-ce que je veux en venir ? Ce que vous avez fait en essayant de payer quelqu’un vous-même, en ne le signalant pas, en laissant le temps s’écouler alors que vous avez menotté la compagnie d’assurance, ou limité leur capacité, à vraiment vous défendre et à payer votre réclamation. C’était une mauvaise idée.

Toujours le signaler, même s’il ne s’agit que d’un incident. Vous n’êtes pas obligé de déposer une réclamation complète. C’est ce que j’ai fait ce week-end. J’ai un client à San Luis Obispo, qui possède un restaurant-brasserie. Un de ses employés s’est coupé la main sur une pièce d’équipement. Pas un gros problème, juste un problème médical de premier secours, mais nous l’avons déclaré comme un incident. «Ecoutez, voilà ce qui se passe. C’est arrivé. Nous allons garder ça secret. Voici les détails exacts». Parce que tout est frais. Tout est frais dans votre esprit à ce moment-là. Vous pouvez obtenir tous les détails, toutes les informations, puis vous avez fait votre devoir et la compagnie d’assurance peut venir vous protéger.

Cela pourrait ne pas s’appliquer à beaucoup d’entre vous, puisque vous ne faites pas de flipping de maisons, mais vous pourriez acheter une propriété qui va être une location, mais qui a peut-être besoin d’un peu de travail. C’est une possibilité. C’est une chose dont j’entends souvent parler. «Prenez une assurance pour les risques du bâtiment». C’est un grand mythe. Ce qu’il faut savoir, c’est que l’assurance dommages-ouvrage est conçue pour les constructions neuves. Ce n’est pas vraiment pour vos rénovations et vos petites réparations et les choses de cette nature, mais c’est ce qu’on vous dit.

Vous allez et vous appelez votre assureur, et vous dites : «Hé, j’ai besoin d’une couverture pour les risques du constructeur». Il y va et il la trouve et il vous obtient deux devis. L’un est de 3000 euros et l’autre de 2000 euros. Laquelle pensez-vous prendre ? Peut-être celui de 2 000 euros, non ? Vous prenez celle-là, mais avant qu’il ne soit trop tard – ou, avant qu’il ne soit trop tard, vous avez découvert que la police de 2 000 euros avait une prime minimale de 100 %. C’est un nouveau concept que nous introduisons maintenant. L’autre avait une prime de 50% de gain minimum.

Que pensez-vous que cela signifie ? Une prime acquise minimale est quelque chose que la compagnie d’assurance dit que nous allons mettre cette politique ici, mais nous allons exiger que vous payiez au moins 25 %, 50 %, ou dans certains cas, 100 %, de cette prime est déjà acquise dès qu’une politique entre en vigueur. Vous avez terminé les travaux de rénovation. Trois semaines plus tard, vous essayez d’annuler cette police et vous découvrez que cette police de 2 000 euros – devinez quoi ? Vous devez maintenant renoncer à cette politique de 2 000 euros pour la prime parce qu’ils avaient 100 % de la prime minimale acquise.

La leçon à retenir ici est de demander. Beaucoup de compagnies n’ont pas de primes acquises minimales, mais les politiques commerciales, comme le risque du constructeur, elles auront toutes au moins une prime acquise minimale de 25%. Vous devez être conscient de cela.

Je rencontre souvent ce problème lorsque des gens m’envoient leur portefeuille et qu’ils veulent changer de couverture parce qu’ils aiment la façon dont notre programme est configuré. Ils aiment le fait que nous comprenions comment les assurer, la facilité d’utilisation que nous avons, et toutes les différentes choses que nous aborderons plus tard.

Il n’y a pas de problème.

Je regarde certaines de leurs polices et je dis : «Nous pouvons prendre celles-ci maintenant, mais nous allons devoir attendre pour celles-là parce qu’elles avaient une prime minimale de 25 % ou 50 %». Cela ne vaut pas la peine pour vous de renoncer à 1 000 euros. Nous attendrons jusqu’à ce qu’ils soient expirés ou que la police soit renouvelée. C’est juste quelque chose que vous devez savoir pour que vous sachiez que c’est là. Vous comprenez ?

Numéro 10. J’allais vous laisser lire ça en premier parce que je pense que vous avez probablement fait ça. Ça vaut la peine d’engager un homme à tout faire pour faire l’entretien de mes propriétés. Beaucoup pensent que c’est le cas. Il y a beaucoup de gourous qui disent même aux gens, qui leur apprennent comment retourner des maisons. Ils leur disent : «Ne vous inquiétez pas du coût de la rénovation des maisons. Vous pouvez engager un homme à tout faire. Vous pouvez faire toutes ces choses différentes». Quelqu’un pense que c’est une bonne idée ?

Encore une fois, c’est une responsabilité. L’homme à tout faire ne va pas avoir de certificats d’assurance. Ils ne vont pas avoir de caution. Ils ne vont pas avoir ces choses que vous devez exiger. Lorsque vous exigez de quelqu’un qu’il vous fournisse un certificat d’assurance, lorsque vous l’obtenez, avez-vous terminé ? «C’est bon». Vous le rangez ? La plupart des gens le font. Vous appelez. Vous devez le vérifier. Sur ce certificat d’assurance, il y a le nom de l’agent qui offre cette couverture et ses coordonnées. Appelez cet agent. Assurez-vous que c’est appliqué. Peut-être envoyez-vous un rappel à vous-même, deux semaines plus tard, appelez-les à nouveau.

L’agent d’assurance doit être en mesure de vérifier que l’assurance est bien en vigueur.

Que feraient tous ces entrepreneurs ? Ils obtiendront l’assurance juste pour obtenir le travail, fourniront le certificat d’assurance et ensuite ils l’annuleront. Dans certains cas, ils vont faire une annulation forfaitaire pour ne pas avoir à payer de prime. Vous devez vérifier. Il ne suffit pas de le demander. Non. Les bricoleurs, surtout avec les propriétés locatives et l’autogestion et tout ça, parfois c’est juste plus facile d’avoir un bricoleur mais, au final, je ne pense pas que ça en vaille la peine.

Numéro 11. Nous allons toucher un peu à ce sujet. Si j’utilise mon véhicule personnel pour entretenir mes propriétés, ma police d’assurance automobile personnelle est suffisante. Combien d’entre vous gèrent eux-mêmes leurs propriétés ? Que Dieu vous bénisse.

Mon Dieu. J’espère que vous n’avez pas l’ambition de faire passer votre portefeuille à 100 propriétés ou plus. Et si, vous gérez votre propriété et que vous allez faire un appel de service, peut-être que vous devez aller poser du gazon, peut-être que vous allez aller changer un robinet, ou autre, et que vous faites une course, et que vous avez un accident. Que faisiez-vous ? Que faisiez-vous dans le cadre de votre activité ? Etiez-vous dans le cadre de vos affaires ou de vos affaires personnelles ?

Vous êtes dans le cadre professionnel. Votre compagnie d’assurance peut refuser cette réclamation. Vous serez étonné de découvrir que le fait d’obtenir une de ces autos, surtout si vous avez une signalisation, surtout si vous faites quelque chose comme ça, une de ces autos, de la déplacer sur une police commerciale, ou une police d’affaires, dans de nombreux cas pourrait être moins coûteux que sur votre police d’assurance automobile personnelle avec un million d’euros en responsabilité civile.

La police d’assurance automobile personnelle est une police d’assurance qui n’est pas une police d’assurance.

Ensuite, bien sûr, vous devez remorquer cette ligne parce qu’il y a un avocat dans la pièce que je vais mentionner. Ensuite, quoi ? La voiture reste juste là. Tu ne peux pas aller faire des courses avec. Vous ne pouvez pas aller chercher vos enfants à l’école parce que si quelque chose arrive là-bas ? La frontière est mince, mais en fonction de ce que vous faites, vous devez y penser. Il y a beaucoup de compagnies d’assurances personnelles.